Wat bepaalt de hoogte van de huur en huizenprijzen?

Als het over huur -en huizenprijzen gaat heeft bijna iedereen een mening. Opvallend vind ik altijd dat die mening vaak niet echt goed kan worden onderbouwd. Het zijn vaak kreten of oneliners die moeilijk zijn te toetsen zoals “er zijn te weinig huizen” of “de verkopers of verhuurders vragen toch teveel geld”! Vaak zit er wel een kern van waarheid in alleen ligt het in werkelijkheid net iets gecompliceerder. 

Wat bepaalt de huurprijs?

De hoogte van de huurprijzen worden niet bepaalt door de verhuurders. Maar hoe dan wel? De hoogte van de huurprijs wordt eigenlijk gedreven door twee factoren namelijk: het gemiddelde inkomen van de lokale bevolking en het evenwicht tussen vraag en aanbod.

Het gemiddelde inkomen van de lokale bewoners speelt een belangrijk rol. Dit omdat je nu eenmaal een gedeelte van je inkomen uit kunt geven aan woonlasten om genoeg over te houden voor de andere rekeningen. Als het gemiddelde inkomen in een wijk of stad € 1.700,- per maand is ga je niet veel huurders vinden voor een appartement van € 1.500,- per maand. In een wijk met een gemiddeld inkomen van € 3.500,- per maand moet dat juist wel weer lukken.

Een vuistregel is dat een huishouden gemiddeld 30% van het inkomen uitgeeft aan de huur. Dus als vraag en aanbod in balans zijn is die 30% het gemiddelde.

Maar als de vraag harder stijgt dan het aanbod worden de huurprijzen hoger. Als twee personen 1 huis willen huren zal de verhuurder de huurprijs verhogen tot een punt waarop 1 van de 2 geïnteresseerde afhaakt. Daardoor kunnen huurprijzen in de vrije sector ineens hard stijgen!

Kortom, de huurprijzen in de vrije huursector worden niet bepaald door verhuurders maar bewegen mee met de hoogte van inkomens. Ook kunnen er factoren zijn die de lokale economie beïnvloeden waardoor grote groepen mensen tegelijk willen verhuizen en de balans tussen vraag en aanbod verstoord raakt.

Wat bepaalt de huizenprijs?

Huizenprijzen zijn niet onderhevig aan twee factoren maar aan drie! Namelijk: de huurprijzen, de rente/leencapaciteit en de verwachting over toekomstige prijsontwikkelingen. Onderstaand een korte uiteenzetting van uit het oogpunt van de belegger.

rente en leencapaciteit

Voor particuliere huiseigenaren is de rente de voornaamste reden om te beslissen om een huis te kopen. Als de hypotheeklast niet veel hoger is dan een woning huren zullen zij voorkeur hebben om te kopen. Dit verklaart ook dat de huizenprijzen hard kunnen stijgen, ondanks dat de inkomens (en dus ook de huren) vrijwel gelijk blijven. Dit komt door de goedkopere financiering.

Even een kort voorbeeld, stel dat een belegger een appartement kan kopen tegen een rente van 6%. Hij heeft berekend dat als zijn investering € 100.000,- bedraagt zijn rendement 5% is. De achterliggende rekensom is even niet van belang. Het gaat erom dat als de rente daalt van 6% naar 3% hij voor hetzelfde  appartement € 155.000,- wil betalen. Door de lagere rentelast zal hij namelijk nog steeds 5% rendement maken, zelfs als hij veel meer betaalt. 

huurprijzen

Vanuit het oogpunt van een investeerder geldt voor huurprijzen eigenlijk hetzelfde. Stel dat de huurprijs stijgt van € 10.000,- per jaar naar € 12.000,- per jaar (rente is nog steeds 3%) dan is de belegger bereidt om nog meer voor het huis te betalen om hetzelfde rendement van 5% te behalen.

De voorbeelden zijn een vereenvoudigde weergave, er zijn namelijk nog wel meer factoren die ook invloed hebben. 

sentiment

Een andere factor die voor veel onzekerheid kan zorgen is de invloed van de verwachting van individuen over toekomstige prijsontwikkelingen. Investeerders kunnen een lager rendement accepteren bij aankoop van een belegging als zij geloven dat de onderliggende waarde van het pand gaat stijgen. Bij huiseigenaren zie je dat zij bereid zijn om (veel) meer te lenen als ze verwachten dat de prijs in de toekomst verder stijgt. Zo ontstaan dus vastgoedbubbels. Investeerders kopen vastgoed met een dusdanig laag rendement (of zelfs negatief rendement) dat puur gebaseerd op de verwachting dat prijzen stijgen.

Wat kan ik hier van leren?

Wat kan ik nu met deze informatie? Als eenling kun je de huurprijzen, de rente en leencapaciteit of de verwachting over toekomstige prijsontwikkelingen toch helemaal niet beïnvloeden? Dat klopt, maar het kan je wel helpen bij het maken van investeringsbeslissingen.

Die factoren vertellen wat er voor nodig is om een markt te laten instorten, zoals: grote verandering van vraag en aanbod, hogere rentes, het moeilijker verkrijgen van een hypotheek of een veranderend marktsentiment. Maar zoals we in het verleden hebben gezien is dit allemaal toch erg moeilijk voorspelbaar.

Het laat in ieder geval wel zien dat prijzen niet altijd kunnen blijven stijgen, zoals we ooit wel hebben gedacht. Er komt een punt waarop rentes niet lager kunnen, verwachtingen over prijzen niet hoger of mensen gewoon geen groter deel van hun inkomen aan huur kunnen betalen.

Deze analyse helpt ook waar je dan eigenlijk wel het beste kunt investeren…

Waar kan ik dan het beste investeren?

De meeste beleggers zoeken natuurlijk naar investeringen met een hoog rendement en grote kans op veel waardeontwikkeling van het vastgoed. Als we kijken naar de factoren die de huur -en koopprijzen beïnvloeden  kunnen we analyseren waar de kans dat dit zich voordoet het grootst is.

Het vinden van wijken met een hoog rendement is niet zo ingewikkeld, maar vaak is het rendement hoog omdat de prijzen lager zijn. Er zijn daar simpelweg minder kopers. Dit zijn vaak gebieden waar de gemiddelde inkomens lager liggen. Je koopt hier een woning met een goed rendement maar een minder grote kans op een flinke waardeontwikkeling.

Om erachten te komen of er ook meer kans is op waardeontwikkeling kun je kijken naar de volgende punten:

  • Factoren die de vraag beïnvloeden ten opzichte van aanbod (bijvoorbeeld de vestiging van nieuwe bedrijven of faciliteiten).
  • Potentieel voor groeiend aantal mensen met hogere inkomens. 
  • De verhouding tussen huurprijzen en  het gemiddelde inkomen. 

Deze factoren zullen, om de redenen die eerder zijn beschreven, de huur -en koopprijs beïnvloeden die men wil betalen. Daarbij zullen er aan de hand van die factoren ook meer of minder andere vastgoedinvesteerders in de markt zijn.

Conclusies!

Kortom, blijf uit de buurt van wijken waar weinig ruimte is voor huren (en daarmee prijzen) om te stijgen en ga voor plaatsen met goede basis voorzieningen met en een relatief hoog aanvangsrendement. Ik denk dat de uitkomsten niet als een verassing komen. Wel helpen deze punten mij als ik iets moet zeggen over het potentieel van iemand zijn belegging. Dit zijn de factoren waar ik naar kijk, uiteraard zijn deze onvolledig maar ik hoop dat het je een beetje verder helpt. 

Overigens ziet de markt er op dit moment nog veelbelovend uit. Rentes zijn laag, banken willen lenen en in grote delen van het land is er veel ruimte voor prijzen om verder te groeien.