Return on Investment (ROI)

Return on investment is het rendement op je eigen ingebrachte vermogen. Bij de aankoop van je vastgoedbelegging zal je een deel financieren met vreemd vermogen om het rendement op het eigen vermogen te verhogen. Dit wordt het hefboomeffect genoemd.

In de blog “Netto aanvangsrendement: de werkelijke opbrengst van je vastgoedbelegging” neem ik de aankoop van een woningbelegging als voorbeeld. De totale investering (incl. kosten koper en kapitaalscorrecties) bedraagt € 126.100,-. De netto huuropbrengst € 6.400,- (bruto huur minus exploitatiekosten) met een netto aanvangsrendement van 5,1%.

Dat rendement van 5,1% klinkt een beetje mager, moet je daar nu al die moeite voor doen?

Rentelasten

Een hypotheek kan het rendement op het eigen vermogen flink verhogen. Banken financieren voor woningbeleggingen vaak ca. 75% van de waarde in verhuurde staat. De waarde in verhuurde staat ligt altijd lager dan de waarde vrij van huur en gebruik, oftewel zonder huurder. Stel dat de waarde in verhuurde staat van de woning € 115.000,- bedraagt. De bank financiert dan € 86.250,-. De totale investering is € 126.100,- dus je dient dan € 39.850,- eigen geld in te brengen.

De rente voor de lineaire beleggingshypotheek is in ons voorbeeld 3,3% per jaar. In jaar 1 is de totale rentelast € 2.760,-. Voor de eenvoud laat ik de kosten die bij het afsluiten van de hypotheek komen kijken even buiten beschouwing. Bij je eigen calculaties moet je deze wel echt optellen bij de totale investering!

Wat is nu mijn return on investment?

(netto huuropbrengst – rentelast) / eigen vermogen = ROI

(€ 6.400,- – € 2.760,-) / 39.850,- = 0,91 oftewel 9,1% ROI

Aflossing

De lineaire beleggingshypotheek moet van de geldverstrekker in dit voorbeeld worden afgelost tot 50% van de waarde in verhuurde staat. De looptijd voor de aflossing is 10 jaar. De aflossing bedraagt dan in totaal (115.000,- * 75%) – (115.000,- -* 50%) = € 28.750-, dit is dan € 2.875,- per jaar.

Welke invloed heeft de aflossing op je belegging en het rendement?

Ten eerste beïnvloed de aflossingsverplichting het maandelijkse besteedbaar inkomen. Op de netto huuropbrengst moeten dus de rente en aflossing in mindering worden gebracht. Dit noem ik even de vrije huuropbrengst. Dat bereken ik als volgt:

netto huuropbrengst – (rentelast + aflossing) = vrije huuropbrengst

(€ 6.400,- – (€ 2.760,- + € 2.875,-) =  € 765,- per jaar

Ten tweede zorgt de maandelijkse aflossing ervoor dat de schuld verminderd dus ook de rentelast die over de schuld wordt betaald.

Hoe ziet dit er dan bijvoorbeeld uit na jaar 5? Er is 5 jaar lang € 2.875,- per jaar afgelost op de schuld van € 86.250,-. De restschuld na jaar 5 is € 71.875,-. De rente is 3,3% en de rentelast in dat jaar bedraagt € 2.387,-. Wat is na jaar 5 mijn return on investment?

(€ 6.400,- – € 2.387,-) / € 39.850,- = 0,1 oftewel 10% ROI 

Welke invloed heeft lagere rentelast na jaar 5 op de vrije huuropbrengst?

(€ 6.400,- – (€ 2.387,- + € 2.875,-) = € 1.138,- per jaar

Naarmate er meer is afgelost daalt de schuld en dus ook de rentelast. Hierdoor stijgt je return on investment maar ook de vrije huuropbrengst

BAR, NAR of ROI?

In meerdere blogs hebben we een aantal essentiële vastgoedcalculaties besproken. Ieder hebben ze een bepaald doel:

  • Het bruto aanvangsrendement (BAR) geeft je de mogelijkheid om snel en eenvoudig vergelijkingen te maken tussen verschillende investeringsmogelijkheden.
  • Het netto aanvangsrendement (NAR) laat zien wat het rendement is van een vastgoedbelegging nadat alle kosten zijn meegenomen.
  • De return on investment (ROI) laat zien hoeveel rendement je maakt op het eigen vermogen geïnvesteerd in je vastgoedbelegging.

Voor mij is ROI de meest belangrijke uitkomsten waar je naar moet kijken. Dit laten immers het rendement zien op het geld dat je zelf hebt geïnvesteerd. De ROI kun je gebruiken om te vergelijken met rendementen die je kunt behalen op bijvoorbeeld investeringen anders dan in vastgoed.