Netto aanvangsrendement: de werkelijke opbrengst van je vastgoedbelegging

In de blog “Hoe bereken ik het rendement op mijn vastgoedbelegging?” leg ik het basisprincipe uit van de BAR-methode. Als er wordt gesproken over vastgoed en rendement kun je er altijd vanuit gaan dat hiermee het BRUTO aanvangsrendement wordt bedoeld (hierna: BAR). Deze methode is nuttig maar ook vrij gevaarlijk om je investeringsbeslissingen op te baseren! Je hebt namelijk ook het netto aanvangsrendement nodig. Waarom? Dat leg ik je in deze blog uit.

Stel dat je een appartement kan aankopen voor € 130.000,-. De huuropbrengst is marktconform en zal € 9.000,- per jaar bedragen. Je kunt de BAR van het appartement vergelijken met de BAR van een investering in bijvoorbeeld een bedrijfshal of winkel. Maar eigenlijk is de deze BAR-methode hier niet geschikt voor. Een appartement, bedrijfshal of winkel hebben namelijk allemaal andere exploitatiekosten.

Exploitatiekosten

De BAR-methode is dus een snelle manier om een vergelijking te maken tussen meerdere investeringsmogelijkheden. Maar je wilt ook berekenen wat de invloed is van de exploitatiekosten waarna er een netto aanvangsrendement overblijft.

Het appartement brengt € 9.000,- aan huur op per jaar. Laten we aannemen dat koopsom na hard onderhandelen €120.000,- bedraagt. Dat is € 9.000,- / € 120.000,- = 7,5% bruto aanvangsrendement, niet slecht!

Maar € 9.000,- kun je niet zomaar bijschrijven op je bankrekening, je hebt namelijk te maken met  exploitatiekosten. Een aantal voorbeelden van exploitatiekosten bij de verhuur van een appartement op een rij:

  • Onroerendzaakbelasting: € 150,- 
  • Rioolheffing: € 195,-
  • Waterschapsbelasting: € 50,-
  • Verzekeringen: € 85,-
  • Objectbeheer: € 550,-
  • Instandhoudingsonderhoud: € 850,-
  • Servicekosten: € 720,-

Exploitatiekosten zijn jaarlijks terugkerend en dus over het algemeen goed voorspelbaar. Dat de kosten jaarlijks terugkerend zijn is hierbij essentieel. Tot exploitatiekosten behoren bijvoorbeeld ook erfpachtcanons, structurele leegstand, terugkerende verhuurcourtage, mutatieleegstand, verzekeringen, enzovoort.

Als de totale exploitatiekosten uit ons voorbeeld van in totaal € 2.600,- in mindering worden gebracht op de jaarlijkse huursom van € 9.000,- blijft er netto huuropbrengst over van € 6.400,-.

Kapitaalscorrecties

Naast exploitatiekosten beinvloeden kapitaalscorrecties het netto aanvangsrendement. Dit zijn eenmalige inkomsten of uitgaven die noodzakelijk zijn vlak na aankoop. Bijvoorbeeld aanvangsleegstand vlak na aankoop, verhuurcourtage voor de eerste huurder of direct noodzakelijk achterstallig onderhoud door lekkage. In ons voorbeeld gaan we er vanuit dat er 1 maand leegstand is na aankoop en de makelaar 1 maand huur kost. De kosten voor het verhelpen van een lekkage bedragen € 1.000,-. Totaal dus  € 2.500,- aan kapitaalscorrecties!

Kosten koper

De overdrachtsbelasting en notariskosten maken ook onderdeel uit van de netto aanvangsrendements berekening. Voor het appartement bedraagt dit 3% van de koopsom ofwel € 3.600,- kosten koper.

NAR-Methode 

Met deze kerngetallen kunnen we het netto aanvangsrendement berekenen. Dit is handig na bijvoorbeeld een prijsvoorstel van de verkoper. We doen dit met de volgende formule.

De rekensom voor het netto aanvangsrendement van het appartement met een koopsom van €120.000,- wordt dan als volgt:

€ 6.400,- / ( € 120.000,- + € 2.500,- + € 3.600,-) = 0,051% oftewel 5,1% netto aanvangsrendement.

Kortom het netto aanvangsrendement geeft inzicht in de werkelijke opbrengst van je vastgoedbelegging. 

Ben ik nog iets vergeten? Ja! In dit voorbeeld gaan we ervan uit dat er 5,1% netto rendement wordt gerealiseerd als het appartement met 100% eigen geld wordt aangekocht. Maar ik heb niet alleen eigen geld gebruikt om het appartement te kopen. Ik gebruik een hypotheek en het hefboomeffect om het rendement op mijn eigen investering te verhogen! Dit wordt ook wel Return on investment (ROI) genoemd en daarover lees je hier meer!