In welke niche zoek jij je vastgoedbelegging?

Eigenlijk zijn er maar twee strategieën om direct te investeren in vastgoed. 

  • Vastgoed kopen en verhuren
  • Vastgoed kopen en verkopen

Maar daarbij zijn er tientallen (zo niet honderden) verschillende manieren waarop je dit kunt aanpakken. Elke strategie past bij een bepaald doel. Vaak passen investeerders hun strategie toe in een niche van de markt. In deze blog presenteer ik een overzicht met niches voor beleggers die vastgoed kopen om te verhuren.

Woningen

Dit is de meest voorkomende strategie voor particuliere investeerders. Vaak kopen zij een of enkele objecten. Hierbij kun je denken aan een woonhuis dat wordt verhuurd aan een persoon of familie.

Heel ingewikkeld hoeft het niet te zijn. Alles wat je moet doen is zorgen dat je rekensom klopt, het huis op de goede plek staat, een (goede) huurder krijgt en dat die maandelijks de huur betaalt. Voor de rekensom kun je de BAR, NAR en ROI berekeningen gebruiken. 

Voordelen:

  • Eenvoudig  te begrijpen en te beginnen
  • Goed financierbaar
  • Eenvoudig te beheren of uit te besteden
  • Voorspelbare rendementen

Nadelen:

  • Rendementen zijn niet erg hoog

Kamerverhuur

Bij kamerverhuur wordt een woonhuis gedeeld door meerdere bewoners. Het verhuren van meerdere kamers kan een hogere huuropbrengst genereren. Je kunt bij een eengezinswoning bijvoorbeeld de drie slaapkamers los verhuren en nog een extra slaapkamer creëren op zolder. Waar het  woonhuis eerst misschien € 1.000,- per maand opbrengt kan het nu € 1.500,- per maand opbrengen. Huurders zijn bijvoorbeeld werknemers die tijdelijke in Nederland werken en de woonlast laag willen houden.

Maar let op, bij kamerverhuur heb je te maken met meer regelgeving. Niet alles mag zomaar. Vaak heb je bij een x aantal bewoners een aparte vergunning nodig. Daarnaast zijn de beheerkosten vaak een stuk hoger omdat er meer wissels zijn en het vastgoed intensiever wordt gebruikt. Kamers worden vaak gemeubileerd verhuurd inclusief gas, water en elektriciteit.

Voordelen:

  • Hogere rendementen dan reguliere verhuur
  • Gespreide huurinkomsten, als de ene huurder opzegt zijn er nog huurinkomsten van de andere huurders

Nadelen:

  • Intensiever management en bewoning
  • Meer regelgeving over maximaal aantal bewoners en benodigde vergunningen
  • Moeilijker financierbaar in vergelijking met reguliere woningverhuur
  • Regelgeving maximale huurprijs onzelfstandige woonruimte

Studentewoningen

Onder kamerverhuur vallen eigenlijk ook studentenwoningen. Toch zijn studentenwoningen net weer iets anders. Over het algemeen is het management van studentewoningen iets beter voorspelbaar. Ook hier is het voordeel dat als er een student weggaat de overige bewoners hun aandeel blijven betalen.

Een alternatief voor het traditionele studentenhuis zijn tegenwoordig speciale studentenaccommodaties. Deze locaties bieden allerlei aanvullende faciliteiten maar zijn vaak prijzig voor studenten. 

Voordelen:

  • Hogere rendementen dan reguliere verhuur
  • Een studentencyclus met nieuwe en vertrekkende studenten

Nadelen:

  • Vaak zeer intensieve bewoning, intensief management
  • Meer regelgeving over maximaal aantal bewoners en benodigde vergunningen
  • Concurrentie van studentenaccommodaties (deze zijn vaak wel een stuk duurder)
  • Regelgeving maximale huurprijs onzelfstandige woonruimte

Gereguleerde woningen

Gereguleerde huurwoningen of sociale huurwoningen gebonden aan het puntenstelsel. De punten worden toegekend bij bepaalde kenmerken van het woonhuis. Dit is bijvoorbeeld het oppervlak, de woz-waarde, duurzaamheid etc. Hoe meer punten hoe hoger de huurprijs mag zijn. Bij 145 punten of meer wordt de huurprijs geliberaliseerd. Dat betekent dat de verhuurder de huurprijs mag vragen die hij zelf wil. Bij minder punten is de verhuurder gebonden aan de wettelijke huurprijs. Deze grens is op dit moment € 710,68.

Voordelen:

  • Voorspelbaar huurniveau
  • Vaak veel vraag

Nadelen:

  • Intensief management
  • Intensieve bewoning
  • Vaak minder waardegroei
  • Regelgeving maximale huurprijs

Vakantiewoningen

Een vakantiewoning wordt voor korte termijn verhuurd aan vakantiegangers. Er zijn verschillende doelgroepen waar je je als verhuurder op kunt richten. Korte verhuur kan voor een erg goed rendement zorgen als de bezettingsgraad gedurende het jaar hoog is.

Voordelen:

  • Hoog rendement als bezettingsgraad goed is

Nadelen:

  • Intensief management, marketing en veel wissels
  • Lastiger te financieren
  • Seizoensgebonden

Commercieel Vastgoed

Bij commercieel vastgoed gaat het om de verhuur van winkels, bedrijfspanden of kantoren. Commercieel vastgoed is meer onderhevig aan conjunctuur. Als de vraag stijgt kun je soms een flink hogere huurprijs realiseren. Ook zijn contracten vaak voor meerdere jaren. Als het economisch tegenzit kan het ook zomaar erg lang duren voordat je een geschikte huurder hebt gevonden. Of de belegging succesvol zal zijn hangt erg af van het type commercieel vastgoed, de kwaliteit en de locatie.

Voordelen:

  • Huurcontracten voor meerdere jaren
  • Casco verhuur behoort tot de opties 
  • Huur kan hard stijgen bij toenemende vraag

Nadelen:

  • Tijdens recessies lagere huren langere leegstand
  • Langere mutatieleegstand
  • Huurders ontvangen bijna altijd kortingen bij aanvang van het huurcontract

Conclusies

Ik heb in deze blog een kort overzicht gegeven van een aantal niches waarbinnen je als vastgoedbelegger actief kunt zijn. Ook heb ik er een aantal niet genoemd, denk daarbij aan zorgvastgoed of hotels. Elke niche heeft zijn voor en nadelen. Welke niche het beste bij je past heeft vaak te maken met je specifieke doel, prioriteiten en beschikbare tijd.