Wat is een goede huurovereenkomst?

Als je een geschikte huurder hebt gevonden leg je de afspraken vast in een huurovereenkomst. Op internet vind je veel voorbeelden van huurovereenkomsten, vaak zijn die niet allemaal even goed. Voor de verhuur van woonruimte, kantoren en winkelruimtes adviseer ik de standaard modellen van de Raad van Onroerende Zaken (ROZ) te gebruiken.  Deze wordt aangevuld met de bijbehorende algemene bepalingen. Dit is in de basis een compleet contract.

In de standaard modellen is door juristen nagedacht over vraagstukken die er in een huurder – verhuurder relatie kunnen ontstaan. Denk daarbij aan afspraken over betalingen, onderhoud, servicekosten etc.  Aan dit contract kun je eindeloos veel afwijkende of aanvullende afspraken toevoegen. Dit worden de “bijzondere bepalingen” genoemd. Die bijzondere bepalingen mogen uiteraard niet in strijd zijn met de wet -en regelgeving vanuit de overheid. Voor verschillende type vastgoed (kantoren, woningen, winkels, etc.) zijn wettelijke bepalingen van kracht. Hierin staan bijvoorbeeld regels over huurbescherming en regels die betrekking hebben op opnieuw vaststellen van de huurprijs. 

Hieronder volgt een overzicht van een aantal standaardmodellen die verhuurders kunnen gebruiken. Deze overeenkomsten gebruik ik altijd als basis. Aanvullend kun je bijzondere bepalingen opnemen die passen bij de specifieke situatie of wensen.

Woonruimte

Voor woonruimtes kan het standaard ROZ-model huurovereenkomst woonruimte worden gebruikt. Dit model kun je zelf aanvullen met bijzondere bepalingen. Deze kunnen bijvoorbeeld gaan over het houden van huisdieren, huurkorting of andere dingen die je belangrijk vindt.

In beginsel zijn huurovereenkomsten van woonruimte voor onbepaalde tijd. Ook kunnen er sinds 2016 tijdelijke huurovereenkomsten voor een relatief korte periode van maximaal twee jaar worden gesloten. In de huurovereenkomst wordt dan opgenomen hoe lang de huur zal duren. Er zijn door juristen een aantal aparte huurovereenkomsten opgenomen voor bepaalde tijd tot maximaal twee jaar. Klik hier voor een aantal standaardmodellen voor huurovereenkomsten voor bepaalde tijd.

Winkelruimtes en overige bedrijfsruimtes

Als het gehuurde wordt gebruikt als kleinhandelsbedrijf, café, restaurant, afhaal- of besteldienst, ambachtsbedrijf of hotel dan is er sprake van 290-bedrijfsruimte. Het gaat dan om een ruimte die voor het publiek toegankelijk is. Bij de verhuur van dit type bedrijfsruimte zijn bepaalde wetsbepalingen van toepassing. 

Een huurovereenkomst voor winkelruimte geldt altijd voor 5 jaar. Na die 5 jaar wordt automatisch verlengd met 5 jaar. Na 10 jaar kunnen partijen vrij afspreken wat ze willen en is er geen termijn bescherming meer. De termijnbescherming bestaat om winkeliers te beschermen tegen opzegging door verhuurder. Een winkelier is voor zijn inkomen namelijk erg afhankelijk van de locatie waar zijn klanten hem kunnen vinden. Alleen in het voordeel van huurder kun je van de 5 jarige termijn afwijken. 

Als partijen overeenkomen dat de huurtermijn korter is dan 2 jaar dan zijn bovenstaande wetsbepalingen niet van toepassing. 

Voor 290-bedrijfsruimte kun je het standaard ROZ-model huurovereenkomst winkelruimte en overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW gebruiken. Op eigen initiatief kun je hier bijzonder bepalingen aan toevoegen.

Kantoorruimtes en overige bedrijfsruimtes

Als het vastgoed geen woonhuis is en ook geen winkelruimte dan valt het qua regelgeving onder artikel 7:230 a BW. Dan gaat het dus vaak om een huurovereenkomst voor een kantoorruimte, praktijkruimte of werkplaats. Voor wat betreft de duur van de overeenkomst zijn partijen vrij om af te spreken wat ze zelf willen.

Voor de verhuur van een 230a-bedrijfsruimte kun je het standaard ROZ-model huurovereenkomst kantoorruimte en overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW gebruiken. Ook hier kun je zelf bijzondere bepalingen aan toevoegen. Bij de huurovereenkomst is ook een handleiding te downloaden.

Autoboxen of parkeerplaatsen

Bij garageboxen of parkeerplaatsen zijn partijen tevens vrij om af te spreken wat ze zelf willen. Omdat het een specifiek gebruik betreft is hier ook een standaard model huurovereenkomst autobox/parkeerplaats op van toepassing.