Hoe maakt het hefboomeffect jou rijk?

Hefbomen is een woord dat heel veel wordt gebruikt als het over vastgoed gaat. Hiermee wordt het hefboomeffect bedoelt of wat de Engelsen “leverage” noemen. Waarschijnlijk weet je in grote lijnen al dat het te maken heeft met het verhogen van je opbrengst uit het door jezelf geïnvesteerde vermogen.

Maar hoe langer je over dit hefboomeffect nadenkt hoe interessant het wordt (of gevaarlijker). Waarom? Dat leg ik je in deze blog uit.

Zoals de naam al doet vermoeden werkt het hefboomeffect als een hefboom. Door een klein gewicht aan de ene kant in te leggen kun je een grotere kracht aan de andere kant bewerkstelligen. Hoe langer de hefboom hoe meer deze kracht wordt versterkt. Als je vastgoed gaat financieren is de eigen inleg het kleine gewicht, de financiering het grotere gewicht.

Hoe gebruik je een hypotheek om het rendement op je vastgoedinvestering te verhogen?

Hierbij een vereenvoudigd voorbeeld hoe een hefboom het rendement op een investering kan vergroten. De investeerder heeft bij dit voorbeeld het doel om rendement te realiseren uit de waardestijging en niet uit de lopende huurstroom (of deze benadering verstandig is in een latere blog meer).

Jan Rijk heeft € 100.000,- op zijn bankrekening staan, hij gebruikt dit om een woning inclusief bijkomende kosten te kopen als belegging – zonder hypotheek. Tien jaar later verkoopt hij de woning voor € 150.000,-. Goed bezig Jan, dat is 50% rendement op de investering! Niet slecht.

Gerda Modaal heeft € 50.000,- op haar bankrekening staan, ze gaat naar de bank en leent nog € 50.000,- zodat ze de woning van € 100.000,- kan kopen. Tien jaar later verkoopt zij de woning voor € 150.000,-. Nadat ze de hypotheek heeft terugbetaald houdt ze € 100.000,- over. Dat is een rendement van 100% op haar eigen inbreng, heel goed Gerda!

John Arm heeft € 25.000,- op zijn bankrekening staan, hij gaat naar de bank en leent nog € 75.000,- zodat hij de woning van € 100.000,- kan kopen. Tien jaar later verkoopt hij de woning voor € 150.000,-. Nadat de hypotheek is terugbetaald houdt hij
€ 75.000,- over. Dat is een rendement van 200% op zijn eigen inbreng. Briljant John!

Maar het hefboomeffect is niet gratis!

Banken lenen geen geld voor niets, dus voor die lening zal je rente en aflossing moeten betalen. Even terug naar het voorbeeld met John die 75% hypotheek neemt op de waarde in verhuurde staat.  In dit voorbeeld gaan we er gemakshalve even vanuit dat de waarde van de woning € 100.000,- in verhuurde staat bedraagt. De rente en aflossing van de lineaire hypotheek bedragen in de eerste maand samen € 433,-. Als de huur hoger is dan dit bedrag plus bijkomende kosten hoeft hij dus niets uit eigen zak bij te betalen.

Na 10 jaar verkoopt hij de woning vrij van huur en gebruik voor € 150.000,- waarbij hij van de € 75.000,- schuld ook € 25.000,- heeft afgelost. Hij ontvangt nu € 100.000,-, dat is met een eigen inleg van € 25.000,- over een looptijd van tien jaar gemiddeld 30% per jaar.

Nu zie je hoe je met het hefboomeffect vrij eenvoudig een goed rendement kunt behalen!

Teveel van het goede is gevaarlijk!

Dus meer hefbomen betekent een hoger rendement op het eigen vermogen toch?
Okee… laten we het scenario even veranderen. In het voorbeeld stegen de huizenprijzen in een periode van 10 jaar, maar stel dat de huizenprijzen in jaar 2 toevallig met 20% daalden naar € 80.000,-. Wat als Jan, Gerda en John toevallig net dat geld nodig hadden omdat ze hun baan verloren?

Jan kan verkopen en verliest slechts 20% van zijn investering. Gerda verkoopt haar huis voor € 80.000,-, betaalt haar lening terug van € 50.000,- en zal € 30.000,- overhouden. Zij verliest daarmee 40% van haar investering.

Voor John is deze situatie het meest vervelend, hij verkoopt voor € 80.000,- en betaalt de lening terug van € 75.000,-. Dit betekent dat hij nog maar € 5.000,- over heeft van zijn investering van € 25.000,- ofwel 80% verlies. Als de prijzen nog verder dalen betekent dit een negatief eigen vermogen en zit zijn geld vast in zijn investering. Met de verkoop kan hij de uitstaande lening niet meer voldoen. Als hij door bijvoorbeeld leegstand ook zijn rente en aflossing niet meer kan betalen is ook verkoop geen oplossing meer voor het probleem. In dat geval kan zijn huis worden geveild en verliest hij minimaal 100% van zijn investering of meer..

In deze blog heb ik laten zien dat de hefboom dus twee kanten op kan werken. Het vermenigvuldigd potentiele opbrengsten maar ook potentiele verliezen!