Hoe bereken ik het rendement van mijn vastgoedbelegging?

Als je wel eens iets over beleggen in vastgoed hebt gelezen ben je vast het begrip bruto aanvangsrendement (hierna: BAR) tegen gekomen. Maar hoe bereken je het rendement op een vastgoedbelegging? Dat leg ik je in deze blog uit.

Om het rendement op een vastgoedbelegging te berekenen is de BAR niets meer dan het rendement (voor belasting) dat je realiseert op de investering. Het bruto aanvangsrendement is altijd uitgedrukt in een percentage. Stel de huuropbrengst bedraagt € 20.000,- per jaar en de aanschafprijs is in totaal
€ 400.000,- dan is het bruto aanvangsrendement € 20.000,- / € 400.000,- = 0,05, uitgedrukt in een percentage is dit dan 5% BAR.

Markthuur jaar 1 / Totale investering = BAR.

De BAR wordt ook vaak uitgedrukt in een factor. De factor is 100% / BAR. In het bovenstaande voorbeeld spreken we dan over een factor 20. Oftewel, 20 keer de huur is de koopsom. 

Wie heeft het bruto aanvangsrendement voor en vastgoedbelegging nodig?

In de praktijk zie je veel (startende) beleggers een investeringsbeslissing baseren op deze BAR-methode. Dat wil je niet, er zijn veel risico’s welke onverwacht een grote negatieve invloed kunnen uitoefenen op het bruto aanvangsrendement. 

Toch is de Bar-methode een goed startpunt voor de eerste beoordeling van een vastgoedinvestering. Het geeft je de mogelijkheid om eenvoudig en snel verschillende investeringen met elkaar te vergelijken. Stel je krijgt een eengezinswoning aangeboden voor € 160.000,- (totale investering) met een huuropbrengst van €12.500,- per jaar of een appartement van € 90.000,- (totale investering) met een huuropbrengst van € 9.000,- per jaar. Uitgangspunt is dat alle overige factoren gelijk zijn, wat is de beste investering?

Het bruto aanvangsrendement van de eengezinswoning is € 12.500,- / € 160.000,- is 0,078. Verplaats de komma twee plaatsen naar rechts om een percentage te krijgen van 7,8%.

Het bruto aanvangsrendement van de flat is € 9.000,- / 90.000,- is 10%. Op  basis van puur en alleen rendement is de flat de beste investering. In de praktijk zullen er echter veel meer factoren zijn die de keuze tussen de flat en eengezinswoning beïnvloeden.

Indien je hard op zoek bent naar 10% rendement en je krijgt een object aangeboden met een huur van € 15.000,- kun je dus ook eenvoudig terugrekenen. In dit geval factor 10 (100 / 10%) en wil je dus niet meer dan € 150.000,- investeren. Lukt dit niet dan ga je verder zoeken…

Bij het bepalen van het bruto aanvangsrendement wordt geen rekening gehouden met exploitatiekosten. Het netto aanvangsrendement houdt hier wel rekening mee, daarover hier meer!