Beleggen in vastgoed: Huurinkomsten vs Waardegroei

“De prijzen van bestaande koopwoningen bereiken in het tweede kwartaal van 2018 het hoogste niveau ooit”. Dit kopte het Centraal Bureau voor Statistiek. Met de krapte op de woningmarkt is de verwachting dat deze stijging nog verder zal doorzetten. Voor een woningbelegger lijkt dit de uitgelezen kans om van de waardegroei te profiteren. Bij een toekomstige verkoop kan er dan veel rendement worden gerealiseerd. In het artikel “hoe maakt het hefboomeffect jou rijk” geef ik een voorbeeld hoe drie woningbeleggers een hoog rendement realiseren door waardegroei. In dit artikel relateer ik waardegroei aan huurinkomsten. Ook plaats ik een aantal kanttekeningen bij de waardegroei benadering en geef ik mijn visie op het toepassen van deze strategie.

Veel waardegroei weinig inkomsten

Wanneer prijzen stijgen kun je niet met zekerheid zeggen hoelang dit duurt en met welke hoeveelheid. Een belegging waarbij een prijsstijging de basis is voor het realiseren van rendement is een risicovolle belegging. Stel dat de prijsstijging namelijk uitblijft, tegenvalt of nog erger, de prijs daalt… Huurinkomsten zijn in tegenstelling tot waardegroei vaak vele malen stabieler. Daarbij staat dit met de juiste huurders vaak voor langere tijd vast, meer zekerheid dus!

Stel je koopt met € 25.000,- spaargeld een appartement van € 100.000,- waarbij je 75% financiert. De rente is 3,6%, je betaalt maandelijks € 208,- aflossing, start met een rentelast van € 225,- en verhuurd de woning voor € 700,- per maand. Maand op maand op maand ontvang je dan € 267,- euro! Daarnaast los je ook nog eens maandelijkse € 208,- af op de lening waardoor je eigen vermogen opbouwt. Dit alles ongeacht of de waarde van het appartement stijgt of daalt.

In dit voorbeeld heb ik geen onderhoudskosten, courtages, leegstand, belastingen, verhoogde rentelasten en vele andere onzekere factoren verwerkt. Deze kun je wel allemaal in je berekening meenemen. Als het vastgoed niet in waarde stijgt kun je toch elke maand € 267,- bijschrijven op je rekening. Omdat je geen invloed hebt op de waarde ontwikkeling is het belangrijk om te zorgen dat de huurinkomsten voor nu en in de toekomst voldoende zijn om kosten te dekken en rendement te realiseren.

Rendement uit prijsstijgingen kan vele malen hoger zijn dan rendement uit huuropbrengsten. Maar gezien het feit dat je geen invloed kunt uitoefenen op de marktontwikkeling dien je er voor te zorgen dat het vastgoed in de tussentijd wel geld oplevert en geen geld kost!

Waardegroei + huurinkomsten = perfecte combinatie

Het beste van twee werelden bestaat uit vastgoed dat naast dat het in waarde stijgt ook een goed rendeert door huurinkomsten. De kans is groot dat je wel ergens een afweging moet maken. Een goedkoop appartement in een mindere omgeving kan goed renderen op basis van huurinkomsten maar zal niet enorm in waarde stijgen. In tegenstelling tot een appartement in een hippe omgeving. Daar kan de waarde veel groeipotentieel hebben maar relatief gezien minder goed renderen (ook al is de huur hoger) omdat de aankoopprijs al significant hoger is.

Kortom, bij de aankoop van je beleggingsobject dien je na denken over het potentieel van de waardegroei en huurinkomsten. Een welke van de twee je wilt optimaliseren. Over aankopen gesproken, om diverse beleggingen met elkaar te kunnen vergelijken willen we weten welke het beste rendement oplevert. We doen dit door de Bruto AanvangsRendement (BAR) berekening toe te passen, ook wel Yield genoemd. Daarover in het volgende artikel meer!